【1000万円以下の家は出来る？】なぜ?そんなに安いのか教えます。999万円、500万円で本当にマイホームが手に入るのか？

なぜそんなに安い！？1000万円以下の家の実態とは。

夢のマイホームを建てたい！

そう思ってインターネットで調べると「999万円の家」「500万円の家」って出てきますよね。

「そんな安い家、大丈夫？」「変な材料つかってるんじゃない？」「手抜きの違法建築だから安いんじゃないの？」
そんな疑問を皆さん思われたことがあるんじゃないでしょうか。

一級建築士の私が、これらの1000万以下の家を実際に建てたオーナーさんの声や、住宅メーカーの仕様から安さの秘密やカラクリを解説します。

手抜きや違法建築なのか？

大手の○○○設計や○○ホーム以外にも大小さまざまな工務店が999万や500万などの激安マイホームを売り出しています。

すべての工務店のことを調べるのは不可能なので大手の工務店に限り解説していこうと思います。

まず、手抜きや違法建築ではないかと思われる方もいるかと思いますが、そんなことはないでしょう。

基本的に建物は確認申請という書類審査の手続きを行わなくては建設工事をしてはいけません。この書類審査は建物を建てる土地を所管する行政や免許を得た民間審査会社がチェックし許可がでないと建物工事を着工してはいけない決まりになっています。

また、建物が完成した後に行政または民間審査会社が完了検査を行うことになっています。(一部不要な建物もありますが一般的な住宅は完了検査を基本的に受けなくてはなりません。)
完了検査では、現状の工事完了後の建物のチェックのほか、コンクリート内部や壁内部など建物が完成してしまってからは目視で検査できない箇所の写真チェックも行います。

これらの手続きはどのゼネコンや工務店も全て行っているはずですので手抜きや違法建築で安くしているわけではないでしょう。

また、建設資材は悪いもの使っているのではなく、自分の会社で取引量が多く安く手に入る材料に絞って使用している印象を受けます。一つ一つの材料を見るとちゃんとした日本メーカーの品を使っている場合が多いです。

安いのには理由がある！

では本題です。
なぜこんなに安いのでしょうか？

まず大きな理由を挙げてみます。

1. そもそも建物が小さい
2. 基本はプラン変更が出来ない
3. 999万円や500万円は上物だけの値段

それでは詳しく解説していきます。

①そもそも建物が小さい

1の建物規模ですが一般的な木造住宅ですと坪単価30～60万円くらいです(国土交通省 住宅着工統計データより)。建物規模や地域によって差はありますが。
例えば
30坪　×　60万円　＝　1,800万円

ですが、
15坪　×　60万円　＝　　900万円
です。
999万や500万と聞くと、「安い！」と思ってしまいますが、坪単価で考えると実はそんなに安くなかったりします。

500万円の家は平屋(1階建て)ですので
15坪　×　33万　＝　495万円
で妥当ってとこでしょうか。

②基本はプラン変更が出来ない

これは会社それぞれのプランによりますが、激安住宅のほとんどが建物プランが決まっています。

「リビングをもっと大きくしたい。」「照明やお風呂を他社の製品に変えたい。」「玄関の向きを変えたい。」といった注文住宅のようなオーダーをすると設計変更料金を取られる場合がほとんどです。

とにかく安く造りたいなら設計変更は一切しないようにしましょう。

②999万円や500万円は上物だけの値段

お客さんによって建設予定の土地が50坪の人がいれば100坪の人もいます。
当然ですが駐車場の舗装や敷地周辺のブロック塀やフェンスにかかる費用は敷地の大きさによって変わります。

それでは999万円や500万円の家はどこまでこれらの外構工事をしてくれるのでしょうか？
調べたところほとんどの会社が外構費用は別途請求になっています。人によって敷地の大きさが違うのだから当然といえば当然です。

つまりこの999万円や500万円という値段は基本的には上物(家本体)のみの値段となります。

実際にマイホームとして使えるまでの工事は他に何が掛かるのかは下にまとめました。

追加の費用や工事が必要か？

999万円や500万円の家のチラシには下の方に小さい小さい文字でごちゃごちゃと注釈がかいてあります。
実はこの部分が激安住宅の落とし穴になります。
「～～は含みません。」「～～は別途料金になります。」がそれです。

贅沢な家にしたくてオプション費用が掛かるのは良いとして、そもそも「それをやらないと家が建たない！」なんてものも別途料金になっていたりしますので厄介です。

それでは「それをやらないと家が建たない！」って項目をあげてみましょう。

1. 確認申請料、完了検査料
2. 地盤調査費
3. 敷地測量費
4. 既存解体費
5. 屋外給排水ガス電気工事費
6. 敷地造成費
7. 地盤改良費

この他にオプションで掛かる費用は

　8.設計変更費

　9.外構工事費

です。思いついただけでも結構ありました。

会社によってこれらもコミコミの値段表示や無料でやってくれるものもあるでしょう。

そのあたりはお客さんが各社にそれぞれ聞いてみるしかありません。

それでは一つずつ内容を見ていきましょう

①上記で解説したように建物を建てるには審査が必要です。会社によってはコミコミ料金でやってくれるところもあるようですが、別料金の場合、確認申請1~2万、完了検査1~2万くらいでしょうか(建物規模や申請提出先によって変わります。）

②地盤調査は地盤の強度を測定します。元田んぼや元沼地を造成した住宅地などは軟弱な場合や液状化の可能性がありますし、この結果によって建物の基礎形状が決まります。

業者や測定するポイント数にもよりますが5～10万円程度です。

③敷地測量図は新たに不動産屋から土地を買った人は問題ないのですが、敷地によっては親から相続した土地で隣地との敷地境界があいまいで境界杭がなくなってしまっている場合もあると思います。

測量業者や敷地面積、境界杭の設置数にもよりますが40万円くらいかかることもあります。

④既存の建物がある場合は壊さなくてはなりません。30坪の木造一軒家であれば、解体費用としては、120万円～150万円くらいはかかります。

⑤通常は上下水道の工事費や行政への公共上下水道の接続工事の申請費用は建物本体工事費に含めて見積もりを出すものですが激安住宅の場合、別途料金になっている場合も多いので事前に聞いておきましょ。その他、電気工事やガス工事も同様です。

⑥敷地によっては傾斜や段差がある場合もあるでしょう。完全注文住宅なら敷地傾斜や段差を利用した魅力的な空間をしたいところですが、上で述べたように激安住宅の場合、すでに建物プランが決まっていることがほとんどです。

そうなると、極端に傾斜や段差があると盛土や切土をして敷地をフラットにしなければなりません。広い敷地の場合、数十万はかかるでしょう。

⑦東日本大震災の浦安では液状化が起こりました。地盤改良を行っていた住宅メーカーの建物は問題なかったのですが、同じ地域の特定の住宅メーカーが建てた住宅が液状化により傾いてしまったのです。のちに裁判にもなりました。

同じ999万円の家でも敷地が違えば地盤の補強工事も違ってきます。軟弱地盤の場合、杭打ちが必要になることもあります。杭は支持地盤という硬い地盤に当たるまでの長さまで施行し、その上に建物を建てます。つまり敷地によって杭の長さが5mのところもあれば10mのところもあるので、杭料金もさまざまです。

敷地によって表層改良のときもあれば杭打ちのときもあるのでなんとも言えませんが80万円前後はかかります。

⑧激安住宅の基本プランを変えると設計変更料をとられることもあります。扉の位置やキッチンのメーカー、壁紙など何を変えるかによりますが、変更料がいくらかかるか事前に質問しておき、高いようなら基本プランのまま建てましょう。会社や内容によりますが数万～数十万円くらいでしょう。

⑨外構工事はどこまでこだわるかによります。舗装、緑地、フェンス、郵便受け、外灯、インターホン、門扉、駐車場などです。大体200万円くらいはかかるでしょう。

まとめ

一見すると安く見える999万円や500万円の家ですが、どの施行会社も別途費用がかかるようです。

私が見聞きした感覚ですが＋500万円くらいはかかるようです。そうすると、普通の住宅と坪単価は変わらなくなってしまいます。安いから不安に思う方もいると思いますが、ちゃんとした物を造ったらそれなりにお金がかかるということですね。

そもそもこんな紛らわしい商品を提案されると、見積を受け取ってから「騙まし討ちをくらった！」と思ってしまう人もいるでしょう。

なぜこんな紛らわしい商品を提案するのか正確なことはわかりませんが、とりあえずお客さんが来てくれて見積をとってくれるだけでも広告効果があるのだと思われます。

激安住宅に興味のある方は一度ちゃんとした見積をだしてもらいましょう。